宋雪濤等：下調(diào)存量房貸利率將對(duì)資本市場(chǎng)形成利好

　　中新經(jīng)緯9月10日電 題：下調(diào)存量房貸利率將對(duì)資本市場(chǎng)形成利好

　　作者 宋雪濤 天風(fēng)證券研究所宏觀首席研究員

　　孫永樂(lè) 天風(fēng)證券研究所宏觀研究員

　　房貸利率與大多數(shù)居民息息相關(guān)，一定程度上減少房貸利息支出相當(dāng)于增加居民收入。當(dāng)前，我國(guó)存量房貸大約有38萬(wàn)億元，存量房貸利率調(diào)整問(wèn)題備受關(guān)注。這些調(diào)整對(duì)居民和資本市場(chǎng)有何影響？

　　從當(dāng)前存量房貸利率的分布來(lái)看，筆者根據(jù)Wind和天風(fēng)證券研究所數(shù)據(jù)計(jì)算，38萬(wàn)億元存量房貸中的六成(約23萬(wàn)億元)，屬于首套房購(gòu)房者以及多套房在新標(biāo)準(zhǔn)下被認(rèn)定為首套房的購(gòu)房者，這部分存量房貸調(diào)降后平均利率為4.17%。而有大約10萬(wàn)億元存量房貸是在低利率時(shí)期形成的，在跟隨LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)整體下調(diào)后，平均利率為3.95%。另外，有4.8萬(wàn)億元左右的存量房貸平均貸款利率目前降到了4.97%，其屬于不享受政策優(yōu)惠的多套住房購(gòu)房者，這部分群體是房貸利率最高的群體，也是最有提前還貸意愿的群體。

　　這三類貸款加權(quán)下來(lái)，當(dāng)前存量房貸的平均利率大約是4.21%，而今年二季度，新發(fā)行房貸的平均利率是3.45%，這意味著新舊房貸的利差有76個(gè)基點(diǎn)。其中，35個(gè)基點(diǎn)是“臨時(shí)利差”，主要原因是目前大多數(shù)存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款的重新定價(jià)周期為1年。剩余的41個(gè)基點(diǎn)因?yàn)榉抠J利率換錨后的“加點(diǎn)”保持恒定，不能跟隨新房貸合同的加點(diǎn)水平下調(diào)，屬于“加點(diǎn)利差”。

　　目前市場(chǎng)關(guān)注的下調(diào)存量房貸利率，主要是指下調(diào)“加點(diǎn)利差”。從調(diào)整房貸利率覆蓋面來(lái)看，再次調(diào)降存量房貸利率加點(diǎn)，需要覆蓋大部分存量房貸，而非僅針對(duì)首套房。正是由于覆蓋面更廣，調(diào)降幅度可能相對(duì)謹(jǐn)慎。

　　根據(jù)計(jì)算，若38萬(wàn)億元存量房貸從平均利率4.2%下調(diào)20基點(diǎn)，還款每月可減少63億元。從降低存量房貸利率政策的長(zhǎng)期效果來(lái)看，對(duì)于30年期限的100萬(wàn)房貸，如果房貸利率下調(diào)20基點(diǎn)，總負(fù)債規(guī)模會(huì)下降2.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　對(duì)居民消費(fèi)和還貸而言，理論上，下調(diào)存量房貸利率可以減弱居民提前還貸的意愿，由此減少的負(fù)債或?qū)⑻嵘�居民的消費(fèi)能力。不過(guò)，有兩個(gè)因素也需納入考量：在缺乏高息資產(chǎn)的情況下，下調(diào)存量房貸利率未必能阻止居民提前還貸；在收入預(yù)期偏弱的情況下，負(fù)債居民的消費(fèi)意愿或受利息支出下降而提振的幅度并不大。

　　對(duì)資本市場(chǎng)而言，下調(diào)存量房貸利率也將形成利好。從維持銀行凈息差的角度，如果下調(diào)了存量房貸的“加點(diǎn)利差”，那么也需要降準(zhǔn)或降息來(lái)穩(wěn)住銀行的負(fù)債端，而降息預(yù)期將對(duì)短久期債券形成直接利好。同時(shí)，房貸利率下調(diào)也會(huì)提升長(zhǎng)久期債券對(duì)銀行的配置吸引力。所以降存量房貸利率短期將對(duì)債市形成利好，也讓股市中長(zhǎng)期的改善時(shí)點(diǎn)可能更早到來(lái)。(中新經(jīng)緯APP)

　　(文中觀點(diǎn)僅供參考，不構(gòu)成投資建議，投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。)

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