利差高至150BP,提前還貸潮持續(xù),存量房貸利率會(huì)否調(diào)降?
作者:王方然
“一鼓作氣,一年還了50多萬(wàn)元的房貸,省下(這部分本金)約4.5%的利息成本,不比理財(cái)香?”深圳一名購(gòu)房者元粒(化名)在某社交平臺(tái)上曬出自己的還貸記錄。
與元粒一樣的購(gòu)房者不在少數(shù)。近期,在存量房貸與新發(fā)房貸利率差較大、資產(chǎn)荒勢(shì)頭持續(xù)的背景下,提前還貸現(xiàn)象熱度不減。中金公司近期統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,目前銀行按揭早償率在14%左右。
市場(chǎng)也開(kāi)始流傳存量房貸即將調(diào)降的傳聞。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,結(jié)合今年最新的房貸政策和利率變化,存在再度調(diào)降存量房貸利率的可能性。如存量按揭利率調(diào)整或?qū)︺y行息差形成影響,不過(guò)假設(shè)負(fù)債成本同步調(diào)整,預(yù)計(jì)對(duì)于息差總體影響中性。
有高位購(gòu)房者一年多次提前還貸
樓市“5·17新政”后,存量房貸與新發(fā)房貸的利率差重回高位。
中金公司銀行業(yè)分析師林英奇表示,根據(jù)央行數(shù)據(jù),截至6月新發(fā)放房貸利率為3.45%,如果考慮7月的LPR下調(diào)估計(jì)新發(fā)放利率在3.35%左右,相比2023年12月的3.97%下行62BP(基點(diǎn)),而存量按揭利率下調(diào)幅度僅為35BP。據(jù)此測(cè)算,存量房貸利率和新增房貸利率的利差再度回到約60~70BP的高位。
部分城市的利差可能更大。據(jù)廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉統(tǒng)計(jì),2019年10月~2022年5月,北京、上海、深圳、廈門(mén)幾個(gè)重點(diǎn)城市首套房貸利率普遍在4.8%~5.2%之間,比現(xiàn)在增量首套房貸高出約150BP。
“在調(diào)降存量房貸利率政策未落實(shí)之前,新增個(gè)人住房貸款利率下降引發(fā)居民進(jìn)行貸款置換,導(dǎo)致早償率上升。”國(guó)泰君安在近期研報(bào)中指出。
與此同時(shí),去年10月至今,存款利率調(diào)降、長(zhǎng)期國(guó)債指導(dǎo)、大額存單停售、手工補(bǔ)息治理等事件加劇了居民“高收益資產(chǎn)荒”。
利差增大、“資產(chǎn)荒”加劇助推提前還貸現(xiàn)象持續(xù)。
部分存量房貸仍處高位的購(gòu)房者年內(nèi)已多次提前還貸。元粒將提前還貸稱(chēng)為“自救”。他給記者算了一筆賬,他在2020年高位購(gòu)房,目前房貸利率為L(zhǎng)PR+30BP(4.5%,LPR年初為4.2%,未到重定價(jià)周期)。自己近一年理財(cái)、基金的綜合收益率是3%。中間利差大,提前還貸基本成為必然選擇。
“目前新發(fā)房貸利率是3.5%,我們則是4.5%,心里落差真的太大了。”元粒提到,今年他已經(jīng)申請(qǐng)?zhí)崆斑貸兩次合計(jì)50多萬(wàn)元,爭(zhēng)取明年根據(jù)工資發(fā)放的節(jié)奏再還幾十萬(wàn)元,減輕下利息成本。
也有購(gòu)房者更為冒險(xiǎn),通過(guò)經(jīng)營(yíng)貸轉(zhuǎn)貸進(jìn)行提前還貸。一名不愿透露姓名的深圳購(gòu)房者介紹,他辦了一筆10萬(wàn)元的消費(fèi)貸、一筆40萬(wàn)元的抵押經(jīng)營(yíng)貸,把利率為4.2%的按揭全還了。
“辦經(jīng)營(yíng)貸和消費(fèi)貸前期壓力大,但實(shí)際利息減少了,想趁著40歲前告別‘房奴’生涯。周?chē)芏嗄壳敖?jīng)濟(jì)實(shí)力還可以的朋友都是這么打算的。”他說(shuō)。不過(guò),據(jù)記者了解,目前使用消費(fèi)貸和經(jīng)營(yíng)貸置換按揭或涉及違規(guī),背后存在多重風(fēng)險(xiǎn)。
中金公司近期統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,目前銀行按揭早償率仍位于14%左右的高位,并且可能存在使用消費(fèi)貸和經(jīng)營(yíng)貸置換按揭的空間。
從A股上市公司半年報(bào)中也可窺見(jiàn)端倪。財(cái)報(bào)顯示,截至第二季度末,六大國(guó)有銀行合計(jì)個(gè)人住房貸款余額為25.49萬(wàn)億元,較年初減少3254.71億元。
中國(guó)人民銀行近期披露的數(shù)據(jù)進(jìn)一步印證了這一趨勢(shì)。今年第二季度末,個(gè)人住房貸款余額為37.79萬(wàn)億元,同比下降2.1%。
存量房貸利率能否再調(diào)降?
提前還貸升溫背景下,近期關(guān)于存量房貸調(diào)降的傳聞四起。
不過(guò),第一財(cái)經(jīng)記者向多位銀行內(nèi)部人士求證,均表示目前不知情。
傳聞背后,存量房貸利率是否還有再次調(diào)降的可能?
“結(jié)合今年最新的房貸政策和利率變化,再度調(diào)降存量房貸利率可能性確實(shí)存在!碧祜L(fēng)證券固定收益研究首席分析師孫彬彬認(rèn)為,2023年8月調(diào)降存量房貸利率惠及的廣度和幅度不可謂不大,但還有進(jìn)一步調(diào)降的空間。一方面,去年的政策僅涉及首套房貸,不涉及二套房;另一方面,此前調(diào)整僅要求調(diào)降時(shí)不低于原貸款發(fā)放時(shí)各地最低的利率下限。
政策面上看,今年4月政治局會(huì)議明確,結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待,統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。
對(duì)于調(diào)降方式,部分機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為開(kāi)放轉(zhuǎn)按揭的可能性不大,可能會(huì)直接降低存量按揭加點(diǎn),整體利率調(diào)降幅度可能為55BP或80BP。
“房貸存量降息有可能,但不一定允許轉(zhuǎn)按揭,更有可能是降低存量按揭加點(diǎn)!闭闵套C券銀行業(yè)首席分析師梁鳳潔認(rèn)為,轉(zhuǎn)按揭,相當(dāng)于原先在A銀行貸款的居民,可以在B銀行以最新利率貸款來(lái)置換原先貸款,涉及跨行合作等,流程復(fù)雜,且在當(dāng)前按揭需求疲弱的背景下,放開(kāi)后,可能會(huì)造成銀行惡性競(jìng)爭(zhēng)。
林英奇也持類(lèi)似觀點(diǎn)。他認(rèn)為,是否重新放開(kāi)轉(zhuǎn)按揭、轉(zhuǎn)按揭的范圍(是否包括二套房)、銀行在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下是否自主下調(diào)房貸利率仍有不確定性。
假設(shè)存量房貸利率再次調(diào)降,幅度會(huì)有多大?孫彬彬認(rèn)為有兩種測(cè)算邏輯。一是按照央行公布的前期存量房貸利率4.27%,壓縮至今年二季度新增住房貸款加權(quán)平均利率3.45%,則可以壓縮82bp,對(duì)應(yīng)每年減少借款人利息支出約3100億元。
另一種測(cè)算方法是以披露今年上半年存量中長(zhǎng)期個(gè)人貸款年化平均收益率的交通銀行為例,該利率約為4.0%,降至新增房貸加權(quán)平均利率3.45%,約壓縮55bp,對(duì)應(yīng)每年減少借款人利息支出約2100億元。
值得注意的是,機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為,存量按揭利率調(diào)整會(huì)對(duì)銀行息差形成影響,大概率會(huì)配套政策進(jìn)一步降低存款成本。
林英奇認(rèn)為,雖然存量按揭利率的可能調(diào)整對(duì)銀行息差形成影響,國(guó)有大行按揭占比高于中小銀行,受存量按揭利率調(diào)整的影響更大。但假設(shè)負(fù)債成本同步調(diào)整,預(yù)計(jì)對(duì)于息差的總體影響是中性的。
他進(jìn)一步補(bǔ)充,實(shí)際上,即使不調(diào)整存量按揭利率,居民可能仍在通過(guò)提前還貸、經(jīng)營(yíng)消費(fèi)貸置換等方式對(duì)銀行息差形成壓力。
梁鳳潔認(rèn)為,考慮商業(yè)銀行息差壓力較大,監(jiān)管表示需保持商業(yè)銀行合理利潤(rùn)和凈息差水平。若降按揭存量利率,預(yù)計(jì)大概率配套降存款成本,以對(duì)沖銀行息差壓力。
“調(diào)降存量房貸利率可能無(wú)法完全緩釋‘提前還貸’壓力,因?yàn)楹笳叩母丛谟谏鐣?huì)投資回報(bào)率降低。”孫彬彬認(rèn)為,從機(jī)構(gòu)行為角度考慮,存量房貸利率調(diào)降,一定程度上影響銀行存量業(yè)務(wù),可能進(jìn)一步加大資產(chǎn)荒和利潤(rùn)荒。
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