居民不出錢(qián)、企業(yè)有微利，這個(gè)老舊小區(qū)咋改造的？

　　中新經(jīng)緯9月7日電 (薛宇飛 實(shí)習(xí)生 李怡蒙)經(jīng)過(guò)兩個(gè)月的多輪溝通，北京市朝陽(yáng)區(qū)勁松北社區(qū)一區(qū)、二區(qū)的物業(yè)費(fèi)由0.43元/平方米/月漲到了1.18元/平方米/月，盡管這一價(jià)格在北京并不算高，但在物業(yè)降費(fèi)討論之聲漸起的當(dāng)下仍顯得特別。愿景集團(tuán)勁松項(xiàng)目負(fù)責(zé)人褚秋晨對(duì)中新經(jīng)緯說(shuō)：“這個(gè)價(jià)格，基本達(dá)到了我們的盈虧平衡點(diǎn)。”

　　2018年，愿景集團(tuán)參與上述社區(qū)的改造，成為社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造的典型案例，被市場(chǎng)稱(chēng)為“勁松模式”。此次物業(yè)費(fèi)的調(diào)整，有望讓愿景集團(tuán)勁松項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)當(dāng)初的目標(biāo)，即微利可持續(xù)。

　　盤(pán)活閑置空間

　　勁松北社區(qū)位于北京市東二環(huán)至東三環(huán)之間，是一片樓齡普遍在30年乃至40年以上的老舊社區(qū)。隨著時(shí)間推移，社區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施老化、配套設(shè)施不健全、室外管線老化、停車(chē)無(wú)序、架空線凌亂、缺乏專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理等問(wèn)題日益突出。

　　2018年，勁松北社區(qū)十幾位居民聯(lián)名寫(xiě)信給勁松街道辦事處，希望引入專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)和老樓加裝電梯。這一契機(jī)下，2018年7月，愿景集團(tuán)在北京市朝陽(yáng)區(qū)委、區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)和支持下，與勁松街道簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同推進(jìn)勁松北社區(qū)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目。其中，勁松北社區(qū)一區(qū)、二區(qū)為試點(diǎn)示范區(qū)，這兩個(gè)小區(qū)總建筑面積約20萬(wàn)平方米，居民3605戶。

　　褚秋晨介紹，政府部門(mén)主要負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)的改造，比如綠化、道路、弱電等，愿景集團(tuán)主要參與能夠產(chǎn)生收益回報(bào)的部分，比如對(duì)配套用房、車(chē)棚等進(jìn)行改造，產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入。在一區(qū)、二區(qū)的改造中，在居民不出資的情況下，該公司投入資金達(dá)到3000萬(wàn)元，政府部門(mén)投入3600多萬(wàn)元。之后，愿景集團(tuán)服務(wù)的區(qū)域覆蓋到勁松一區(qū)至八區(qū)，總建筑面積約60萬(wàn)平方米，總資金投入達(dá)到4000多萬(wàn)元。

　　近日，中新經(jīng)緯走訪了勁松北社區(qū)一區(qū)、二區(qū)。相比于其他的老舊小區(qū)，小區(qū)內(nèi)部道路已經(jīng)換成柏油路，有的地方還鋪設(shè)了慢跑道，停車(chē)位、電動(dòng)車(chē)停車(chē)棚、社區(qū)會(huì)客廳、活動(dòng)室等都已配置齊全。在內(nèi)部廣場(chǎng)，綠蔭遮住了午后的陽(yáng)光，樹(shù)下的桌椅旁聚滿打牌、下棋、聊天的老年人，半封閉的乒乓球活動(dòng)區(qū)也有三五人正在打球，孩子則在旁邊的兒童區(qū)玩耍。

　　經(jīng)授權(quán)，愿景集團(tuán)獲得了閑置公共用房為期20年的經(jīng)營(yíng)權(quán)。中新經(jīng)緯看到，經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)，社區(qū)內(nèi)閑置的門(mén)房，一個(gè)被改成了理發(fā)店，另一個(gè)改為熟食店；一部分車(chē)棚繼續(xù)用于存放自行車(chē)、電動(dòng)車(chē)，另一部分改為便民菜站、洗衣店；兩個(gè)社區(qū)食堂則分布于小區(qū)角落。

　　“我們?nèi)雸?chǎng)前，小區(qū)內(nèi)就有一個(gè)露天理發(fā)的師傅，為了規(guī)范居住環(huán)境，就不能占道經(jīng)營(yíng)了。但多位老居民反映，想讓這位理發(fā)師傅留下來(lái)。我們就把閑置的門(mén)房改造成理發(fā)店，理發(fā)師傅既不用占道經(jīng)營(yíng)，也方便居民理發(fā)�！痹妇凹瘓F(tuán)工作人員對(duì)中新經(jīng)緯說(shuō)。

　　褚秋晨介紹，他們?cè)谝粎^(qū)、二區(qū)共盤(pán)活約一千余平方米的公共空間，經(jīng)過(guò)改造后，一部分用作社區(qū)居民的活動(dòng)空間，一部分進(jìn)行便民業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，既方便居民日常生活，愿景集團(tuán)也能從中獲得租金收益，補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金。另外，社區(qū)食堂、菜站、理發(fā)店的對(duì)外出租價(jià)格相對(duì)較低，居民得以用較低的價(jià)格享受服務(wù)配套。

　　目前，閑置用房的租金收入，占到了愿景集團(tuán)勁松項(xiàng)目總收入的1/4至1/3，是比較重要的收入來(lái)源。

　　物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)

　　眼下，全國(guó)仍有很多老舊小區(qū)沒(méi)有物業(yè)公司，或物業(yè)公司的服務(wù)水平相對(duì)較低，因此，部分職能由政府部門(mén)或街道承擔(dān)。

　　褚秋晨稱(chēng)，在愿景集團(tuán)旗下物業(yè)公司進(jìn)場(chǎng)前，勁松北社區(qū)沒(méi)有物業(yè)公司，居民每年只需交很低的衛(wèi)生費(fèi)。在迫切想提升居住環(huán)境的同時(shí)，如何讓居民愿意為物業(yè)服務(wù)買(mǎi)單，是很多老舊小區(qū)共同面臨的難題。

　　為此，勁松北社區(qū)一區(qū)、二區(qū)推出“先嘗后買(mǎi)”模式，即居民先免費(fèi)體驗(yàn)物業(yè)服務(wù)，再推行付費(fèi)，逐步培養(yǎng)付費(fèi)意識(shí)。同時(shí)，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低，多層住宅為0.43元/平方米/月。

　　褚秋晨說(shuō)：“這一價(jià)格是參考了北京市經(jīng)適房、保障房的物業(yè)費(fèi)價(jià)格，取了最低的水平。物業(yè)付費(fèi)最開(kāi)始是比較艱難的，之前居民一年可能只交20多元的衛(wèi)生費(fèi)，現(xiàn)在定到0.43元/平方米/月，以最小戶型來(lái)算每年要交200多元。”

　　隨著居民的接受度提升，到2019年，一區(qū)、二區(qū)的物業(yè)收繳率就提升到85%左右，之后基本維持在90%以上。不過(guò)，褚秋晨稱(chēng)，由于物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低，政府部門(mén)進(jìn)行了適當(dāng)補(bǔ)助，幫助進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的過(guò)渡。

　　從2019年8月入場(chǎng)，愿景集團(tuán)旗下物業(yè)公司已經(jīng)在一區(qū)、二區(qū)服務(wù)了5年時(shí)間。從今年4月開(kāi)始，勁松北社區(qū)居委會(huì)就通過(guò)召開(kāi)議事會(huì)、入戶溝通、微信或電話約訪等方式，與居民協(xié)商物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)的情況。

　　褚秋晨說(shuō)：“一區(qū)、二區(qū)共有36棟樓，被劃分為10個(gè)治理單元，每個(gè)治理單元都召開(kāi)議事會(huì)進(jìn)行溝通。在會(huì)上，會(huì)講清楚物業(yè)費(fèi)要逐漸市場(chǎng)化、政府補(bǔ)貼力度逐年下降等情況，并將物業(yè)公司公開(kāi)透明的收支告訴大家，以及調(diào)價(jià)后服務(wù)品質(zhì)的變化。10場(chǎng)議事會(huì)開(kāi)完后，樓門(mén)長(zhǎng)們基本理解了調(diào)價(jià)的情況，之后就由居委會(huì)帶著志愿者入戶溝通。最終，共有1915人參與投票，1577人投了贊成票，占投票總?cè)藬?shù)的82%。”

　　褚秋晨稱(chēng)，經(jīng)過(guò)2個(gè)月的溝通，一區(qū)、二區(qū)多層住宅的物業(yè)費(fèi)從0.43元/平方米/月提高到1.18元/平方米/月，新標(biāo)準(zhǔn)從今年8月份開(kāi)始執(zhí)行。物業(yè)費(fèi)調(diào)整后，基本達(dá)到公司的盈虧平衡點(diǎn)，之后，政府的補(bǔ)貼就可以平穩(wěn)退出。隨著此次調(diào)價(jià)，公司在運(yùn)營(yíng)層面基本能夠?qū)崿F(xiàn)平衡。

　　社會(huì)資本仍面臨盈利難題

　　2020年7月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》提出，到“十四五”期末，結(jié)合各地實(shí)際，力爭(zhēng)基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。2025年，是“十四五”規(guī)劃的收官之年。

　　上述指導(dǎo)意見(jiàn)提出，推動(dòng)社會(huì)力量參與。通過(guò)政府采購(gòu)、新增設(shè)施有償使用、落實(shí)資產(chǎn)權(quán)益等方式，吸引各類(lèi)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)等社會(huì)力量投資參與各類(lèi)需改造設(shè)施的設(shè)計(jì)、改造、運(yùn)營(yíng)。支持規(guī)范各類(lèi)企業(yè)以政府和社會(huì)資本合作模式參與改造。支持以“平臺(tái)+創(chuàng)業(yè)單元”方式發(fā)展養(yǎng)老、托育、家政等社區(qū)服務(wù)新業(yè)態(tài)。

　　愿景集團(tuán)副總裁張恒斌對(duì)中新經(jīng)緯稱(chēng)，老舊小區(qū)改造的鏈條很長(zhǎng)，從咨詢、策劃，到施工、運(yùn)營(yíng)，參與的企業(yè)比較多，但僅從投資及運(yùn)營(yíng)的角度看，民營(yíng)企業(yè)的參與度不高，其中一個(gè)主要原因就是盈利難度大或者盈利周期長(zhǎng)。愿景集團(tuán)的業(yè)務(wù)模式是通過(guò)十幾甚至二十年的長(zhǎng)周期精耕細(xì)作，實(shí)現(xiàn)微利可持續(xù)，就各項(xiàng)目目前的情況看，有的項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)一定盈利，有的項(xiàng)目仍處于持續(xù)投入階段。

　　張恒斌稱(chēng)，老舊小區(qū)改造沒(méi)有一個(gè)通行、適用的辦法，基本上是“一個(gè)項(xiàng)目、一個(gè)方案、一套思路”，同時(shí)，各個(gè)城市的發(fā)展?fàn)顩r、政策措施也不一樣，也導(dǎo)致沒(méi)有統(tǒng)一的模式可以復(fù)制推廣。

　　但從運(yùn)營(yíng)思路看，張恒斌認(rèn)為，企業(yè)要充分挖掘老舊小區(qū)的資源，通過(guò)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)商業(yè)模式的閉環(huán)。具體看，除了盤(pán)活閑置空間和提供物業(yè)服務(wù)外，在小區(qū)內(nèi)新建一些可以長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目、拆除部分老舊樓棟并改建為能夠產(chǎn)生收益的項(xiàng)目等，都是可以探索的方向。

　　他還說(shuō)：“有的小區(qū)沒(méi)有閑置空間可以利用，是不是可以把周邊區(qū)域的項(xiàng)目吸收進(jìn)來(lái)共同運(yùn)營(yíng)，把服務(wù)范圍擴(kuò)大。比如，對(duì)附近街區(qū)的商業(yè)街進(jìn)行統(tǒng)籌管理、政府以購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的方式將周邊街道的清掃服務(wù)交給企業(yè)，這既不增加政府負(fù)擔(dān)，又?jǐn)U大了企業(yè)的盈利空間�！�

　　張恒斌認(rèn)為，盡管上述老舊小區(qū)改造任務(wù)已經(jīng)接近尾聲，但城市更新卻是一個(gè)永恒的主題，不斷會(huì)有老舊小區(qū)需要維護(hù)與運(yùn)營(yíng)。在未來(lái)，調(diào)動(dòng)社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造，并能讓企業(yè)從中獲利，還需要在政策端進(jìn)行一些突破。

　　(更多報(bào)道線索，請(qǐng)聯(lián)系本文作者薛宇飛：xueyufei@chinanews.com.cn)(中新經(jīng)緯APP)

　　(文中觀點(diǎn)僅供參考，不構(gòu)成投資建議，投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。)

　　中新經(jīng)緯版權(quán)所有，未經(jīng)書(shū)面授權(quán)，任何單位及個(gè)人不得轉(zhuǎn)載、摘編或以其他方式使用。

責(zé)任編輯：魏薇 李中元